ChitaMedia, 24 июня. Пока в ряде регионов рынок недвижимости замедляется, в Забайкалье фиксируют устойчивый спрос и приток застройщиков. Льготная ипотека, деньги от добывающей отрасли и новые покупатели формируют уникальную ситуацию. Однако за ростом скрывается ряд проблем: от дефицита земли до нехватки кадров и хаотичного планирования. Глава Союза строителей Забайкалья Лиана Шиллер в большом интервью ИА ChitaMedia откровенно говорит о проблемах, радостях и чаяниях забайкальских строителей.
Проблемы отрасли никто не отменял
— В каком состоянии находится строительный рынок Забайкалья? Если судить визуально, то сейчас строится много жилья, но говорит ли это о развитии отрасли?
— И малоэтажное, и многоквартирное строительство сейчас в регионе идёт активно. Причём на сегодняшний день у нас огромное количество застройщиков пытается зайти из других регионов. Это касается и риэлторских компаний, которые едут в Читу и активно продвигают свои интересы. Потому что здесь, в отличие от всех остальных регионов, продажи есть.
— А почему так?
— В Забайкалье высокая покупательская способность. Первое — это льготная ипотека, которая мало где на сегодняшний день осталась. А у нас есть дальневосточная ипотека, да и семейная работает хорошо. Соответственно, 2% и 6% годовых привлекают людей на покупку квартир. Второе — это огромное количество участников СВО, которые имеют стабильный доход и выплаты. И эти деньги люди стараются вложить в жильё. Плюс к этому у нас здесь большое количество крупных золотодобывающих компаний, которые платят достаточно высокие заработные платы, что тоже позволяет этим людям приобретать жильё.
Поэтому на сегодняшний день у нас очень хорошая ситуация с продажами, никто не жалуется. Хотя, конечно, есть проблема с землёй.
— В чём она заключается?
— На сегодняшний день всё накрыто КРТ (комплексное развитие территорий), и нет свободных земельных участков, или они уже выкуплены текущими застройщиками, а новые ты отвести не можешь. Ну разве что на окраине или какие-то куски.
Также есть сложность со строительными материалами. У нас на сегодняшний день на территории нет ни одного завода, который бы активно производил и покрывал всю потребность в строительных материалах. Поэтому на сегодняшний день это тоже даёт определённое удорожание.
Очень дорогие технические присоединения — это проблема. Плюс к этому ещё не везде есть технические возможности по объёмам тепла, электричества. Сейчас это огромная проблема для застройщиков — там просто сумасшедшие суммы за подключение, и сам процесс очень длительный.
Ну, в целом логистика у нас дорогая. То есть доставка, например, до Улан-Удэ в два раза дешевле, чем до Читы по какому-то товару.
— И это при том, что расстояние небольшое.
— Да, и это действительно необъяснимо. Почему у нас дорогая рабочая сила, особенно иностранная, — понятно. У них меняется экономическая ситуация, и здесь тоже цены растут. Ну и свою роль сыграли, конечно, граждане из ближнего зарубежья. Они, в общем-то, взвинтили цены в своё время на свои услуги. Поэтому цены за последние 3 года у нас поднялись, наверное, в три раза.
— Если говорить о рабочей силе, то у нас есть учебное заведение, которое должно выпускать специалистов в строительной отрасли. Этих мощностей не хватает под запросы застройщиков или сами выпускники потом просто куда-то растворяются?
— Ну, во-первых, на сегодняшний день дефицит рабочей силы в регионе по всем отраслям составляет около 30 тысяч человек. Наверное, ни одно учебное заведение не сможет покрыть эту потребность. Это колоссальный дефицит, ни один техникум, выпуская даже 500 человек в год, не сможет покрыть эту потребность. При этом нужно понимать, что в профессию идут, наверное, процентов 20. Тот же строительный факультет выпускает в год инженеров 10. Понятно, что этого не хватит, чтобы закрыть потребность. Поэтому мы в любом случае не можем обойтись без иностранцев. Те же китайцы уже лет 25 в регионе активно и хорошо строят. Но, конечно, работают они не за копейки — там цифры очень приличные. И в целом всё, что я сказала ранее, и даёт удорожание жилья.
Стройка. Фото: Илья Аверьянов, ИА Primamedia
— Но при том, что существует нехватка местных кадров, работодатель выберет иностранцев?
— Конечно. Потому что иностранцы на самом деле более собраны. Они знают, для чего они едут — они едут зарабатывать. Кроме того, у них высокая скорость и производительность, они умеют читать проекты. В 5 утра они уже на стройке и работают, а летом световой день длинный.
И я считаю, и коллеги мои говорят о том, что если бы не китайцы, у нас в Чите ничего бы не строилось. Когда был COVID, и китайцы не могли к нам приехать, то стройки, честно говоря, шли очень медленно. Потому что граждане из ближнего зарубежья не могли справиться с такой скоростью, с которой работают китайцы. Тут прямо производительность колоссальная. Поэтому, конечно, пусть даже это дорого, но это стоит того.
Есть куда расти
— На "Жилищном форуме" (6+) мэр Читы Инна Щеглова говорила о строительстве в рамках мастер-плана "Читы 2.0" и развитии города в сторону бывших капустных полей. Вам, как главе Союза строителей, известны эти планы, и что вы думаете по этому поводу?
— Конечно, мы в курсе. Но мастер-план сейчас представляет собой нарисованную картинку, в некоторых моментах без посадки на реальные объекты в городе. Вот из того, что я видела: ставят там какой-то микрорайон, а на этом месте уже есть частная застройка или промышленные здания. У города большая проблема в том, что мастер-план не был сделан раньше. Сейчас во многих местах бардак, всё в кучу — и промышленные здания, и тут же многоквартирные дома стоят, и похоронные агентства — и это настолько всё не связано и перемешано, что аж страшно что-то планировать в этом бардаке.
А то, что городу нужно развиваться в сторону школы № 17, — так это давно понятно было. Но сейчас там столько всего понастроено, целая куча каких-то непонятных объектов, а сейчас там ставят микрорайоны. Нет комплексного подхода.
Во всех нормальных городах дома вдоль дорог стоят наискось, а у нас все дома стоят прямо. И потом, с точки зрения прохождения инсоляции, там уже нельзя поставить ещё один дом, да и выглядит это несуразно.
Видимо, те архитекторы, которые утверждали в своё время стройку на этих территориях, не думали на перспективу и о том, что город будет расти, а расти-то ему сейчас, в общем-то, и некуда. Я вот смотрю на Верх-Читу и думаю, почему там город не строить. Там очень красивое место, и набережную можно было бы хорошую сделать. Вот там бы "Чита 2.0" отлично бы смотрелась — красивое место и недалеко от города. По мне, это гораздо лучше, чем сейчас тыкать несколько домов среди промышленных объектов. Мне кажется, было бы правильнее в эту сторону в принципе посмотреть.
— Вы говорили о том, что благодаря, в том числе, и ипотечным программам в регионе сохраняется интерес к покупке жилья. А как обстоит ситуация на вторичном рынке?
— Вторичку хорошо берут участники СВО и члены их семей. Естественно, ипотечные истории только на новостройки идут. Хотя, конечно, с одной стороны понятно: мы развиваем строительную отрасль за счёт этих программ. А с другой стороны, людям не всегда это выгодно, потому что очень дорогой квадратный метр. И, соответственно, человек мог бы в ипотеку купить вторичку. И, мне кажется, было бы правильным всё-таки дать выбор гражданам: или так, или так покупать. Чтобы у человека был выбор — купить вторичку уже с ремонтом, может быть, мебелью, заехать и сразу жить или купить новостройку без отделки и уже делать там всё под себя. Опять же, вторичка стоит дешевле, чем новостройка, но, допустим, ты купил новую квартиру за, условно, 16 млн, но за 16 млн ты её уже не продашь, потому что как только ты её купил — всё, она уже вторичка и стоит не 16 млн, а 10. То есть для человека это экономически невыгодно.
Федеральный интерес
— Сейчас в Чите активную стройку ведут не только местные, но и федеральные застройщики. Появление федералов как-то повлияло на местный рынок?
— Конечно, повлияло. С одной стороны, у каждого своя "песочница", и у наших застройщиков очень большой земельный банк, чтобы не волноваться по этому поводу. С другой стороны, федералы подстёгивают в плане подхода к стройке, к организации строительных процессов.
Всё равно у них другой подход в целом, в отличие от того, к которому привыкли строить тут. Это и дизайн фасадов, и благоустройство территории. И наши застройщики тоже стараются к этому подтягиваться.
— То есть такая хорошая конкуренция?
— Конкуренция должна быть. Без конкурентной борьбы рынок не может существовать. Но опять же здесь не надо перебарщивать, потому что, когда заходит огромное количество застройщиков, мы можем прийти к ситуации, как во Владивостоке, где просто встали все продажи. В итоге огромное количество построенных домов стоит пустыми, и никто ничего не покупает, потому что рынок перенасытился.
Многоэтажка. Фото: Евгений Кулешов, ИА PrimaMedia.ru
— Насколько такая опасность актуальна для Читы? Потому что в последнее время строят очень много, и нет ощущения, что все квартиры продаются.
— Такие вещи должны планироваться.
— А они планируются?
— Нет, конечно. То есть надо понимать, какой объём жилья необходимо строить в год, чтобы нам не прийти к такому переизбытку. Но этого же не делается, всё хаотично, поэтому продолжают строить, надеясь, что успеют проскочить. Здесь больше риски банка. Фактически ни один застройщик не участвует собственными средствами, а работает по проектному финансированию. То есть деньги заёмные. Соответственно, ты берёшь заём и строишь. Для тебя, по сути, единственный риск — что твоя компания может разориться. Но застройщики готовы к таким рискам, потому что рентабельность высокая.
Пока перенасыщения рынка нет, но если ещё пара-тройка компаний зайдёт, то это может случиться.
Сейчас, конечно, есть проблема с убылью населения, но я думаю, что у Дальнего Востока в целом будет большое будущее. Мы все слышим, что Владимир Владимирович Путин говорит о том, что надо смотреть на Восток. А когда он говорит, надо прислушиваться к его словам. Сюда всё-таки будут большие вливания денег. Особенно это коснётся Забайкалья как приграничной территории. Приток денег всегда привлекает людей, а людям надо где-то жить. Стройка всё равно остаётся перспективным направлением.
— В контексте развития города часто упоминается такой механизм, как КРТ — комплексная застройка территорий. Он предполагает, что застройщик получает землю для строительства, но при этом расселяет ветхие дома, которые там находятся. Как вы считаете, это действенный механизм?
— На сегодняшний момент из 34 распределены всего четыре. В целом программа-то хорошая, и смысл её был в том, что ты можешь очень быстро расселить аварийное жильё на законных основаниях, без того чтобы ходить по тем людям, которые могут манипулировать ситуацией. Например, мне отдают участок, я определяю там стоимость жилья человека и шлю ему уведомление, что мы готовы вам приобрести жильё взамен в этом же районе или компенсировать стоимость. И человек говорит: "Нет, там я не хочу". А мы в течение двух месяцев переводим денежные средства на счёт, и всё, и выселяем принудительно. Потому что это федеральный закон, который нельзя, в общем-то, обойти никаким путём. То есть это не договор между физлицом и юрлицом. Это всё-таки другая история.
Это планировалось так. И соответственно, ты очень быстро это всё расселяешь, начинаешь по мастер-плану помимо жилья ещё строить инфраструктурные, социально важные объекты. И всё, город быстро начинает избавляться от старого фонда.
Но в целом оказалось, что программа так не работает. Всё равно, когда ты выкупаешь этот земельный участок, ты остаёшься один на один со своими проблемами. Понятно, что планировалось участие государства для убыстрения процессов, но на сегодня это выглядит следующим образом: ты берёшь, выкупаешь этот земельный участок, у тебя есть 5 лет в запасе. Два года ты судишься с людьми, которые не хотят выезжать. Параллельно ты выясняешь, например, что там, возможно, нет технических присоединений.
Аварийное жилье. Фото: ИА AmurMedia
По факту нет никакой дорожной карты, нет никакого понимания у Минстроя, как это будет и они, в общем-то, не проработали эти вопросы. И ты один на один с этой всей проблематикой болтаешься. Пока ты занимался всеми этими вопросами, проходит 4 года из 5. В итоге ты не начинаешь стройку в срок и на тебя начинают налагать штрафные санкции.
Поэтому я считаю, что программу КРТ однозначно надо дорабатывать, однозначно пересмотреть распределение самих квадратов, которые они нарезали. Потому что на сегодняшний день в целом нет возможности для бизнеса развиваться в части самостоятельной стройки и строительства каких-то инфраструктурных объектов.
Например, я хочу построить пятизвёздочный отель. Я его могу построить? Нет. Потому что мне скажут: "Ну и покупайте вот эти 10 га этой земли, и ещё в придачу мне дают в Кадале участок". А мне не надо это. Я хочу просто гостиницу построить, которая нужна городу. Или любой другой социальный объект, но я должна заниматься жилищным строительством и рядом уже построить нужный мне объект. А может быть, мне это не надо? Может быть, жилищное строительство — это не мой профиль. Но земли нет, только под КРТ.
— Давайте представим: взял застройщик землю под КРТ, там стоят аварийные дома. Он построил несколько многоэтажек, их расселил и должен ли он ещё дополнительно строить там школу или детский сад?
— Да. Ну, потому что есть же мастер-план, где всё нарисовано, где что должно быть. И ты в соответствии с этим планом должен строить. То есть не 100% то, что ты хочешь. Да, его можно попробовать пересогласовать, убедить, что объект нужен больше в другом месте, но всё равно это сырая история. Мастер-план ещё не проработан до конца. Может быть, действительно, что-то ещё нужно добавить, просто мы пока не знаем что.
— Парки, например.
— Я бы вообще всё бы парками засадила. На территории бывшего Машзавода сделала бы парк, но это частная земля. Получается, что во всех городах есть прекрасные парковые зоны. У нас только один Шахматный парк. И то он как бы не совсем парк, это как прогулочная какая-то история. Мест, где погулять с детьми, просто покататься на велосипедах, у нас нет.
Получается, просто мы зачем-то этот город весь забиваем этими каменными домами непонятно зачем. А где уют-то города? Его же нет. Неужели нужно весь центр застраивать? Он и так уже нормально застроен, давайте теперь приводить его в приличный вид, чтобы человек понимал: вот тут у него есть возможность с ребёнком погулять, вот тут посидеть книгу почитать. А этого нет в принципе.
Куда калачом не заманишь
— Когда мы говорим о строительстве, мы имеем в виду в первую очередь Читу и немного Забайкальск. В остальных районах потребности в жилье нет или туда застройщики просто не хотят идти?
— Потребность, естественно, есть везде. Но застройщики не идут. Потому что там есть проблемы с техническими присоединениями. Кроме того, дороже логистика. В районе нет ни техники, ни ресурсов, местами нет и интернета. Стройка в районе обходится дороже стройки в Чите где-то в два раза. А цена на жильё для того же расселения будет одна и та же.
Смысл какой застройщику заходить в районы? Это же надо держать штат сотрудников, автомобили, командировочные выплачивать. И, вероятно, там будут воровать всё. Когда в районах работали, мы забор в последнюю очередь ставили. Потому что его украдут. В Карымской мы начинали строить, ещё фундамент лили, вся арматура торчала. Ночью пришли местные, напали на охранника и срезали эту арматуру. Потом её, видимо, продали. Дикость просто. Но это обратная сторона той истории, почему застройщики неохотно идут в районы.
По той же стоимости квадрата, которая везде в крае одинаковая. Школьное питание, например, в Чите и в районе стоит одинаково, но фактически в районе оно будет дороже, потому что логистика другая.
Я считаю, надо сесть, всё нормально и дифференцированно посчитать для каждого района, да и для каждого региона. Ну, как раньше было в советское время: первый пояс, второй, третий, и цены на ту же сгущёнку были разные. Потому что понятно, что дольше везти нужно будет.
Строительство. Фото: Анета Абрамченко, ИА ChitaMedia
— Согласна, со стройкой в районах большая проблема. Но давайте сузим круг до Смоленки, которая практически уже Чита, продолжает расти, а техприсоединение к тем же электросетям есть не везде и стоить оно может очень дорого. При этом застройка территории продолжается и продолжается. Союз строителей как-то участвовал в решении вопроса по техприсоединению?
— А это невозможно на сегодняшний день, потому что в целом МРСК не имеет необходимых ресурсов. То есть они очень успешно заключают с тобой договор, берут с тебя деньги за присоединение. А потом не присоединяют и обосновывают это тем, что у них нет такого объёма денег. То есть вот вы отдали 80 тысяч, другой тоже 80, и вас всего 50 человек. А надо, чтобы подключиться, 200 человек, чтобы подписались. И пока эти 200 человек не наберутся, ничего не случится.
— А вы Союзом не пробовали выйти на руководство и как-то решить этот вопрос?
— Это у нас решает и Минстрой, и зампреды, проблема на самом деле всем известна. Но если они на своём уровне это не могут решить, я думаю, что на своём уровне мы тоже не сможем этого сделать. Это большая машина, и влиять на неё крайне сложно. Я считаю, что не должны были выделять эти земельные участки, пока там не будет решён вопрос с техприсоединением. Конечно, сейчас люди мучаются с этой проблемой.
— Как вы считаете, есть ли у застройщиков социальная функция и в чём она заключается?
— В целом бизнес должен быть социально ответственным. А строитель занят социально важным делом — ты даёшь людям жильё, семьи могут улучшить свои жилищные условия, радость от переезда. А если смотреть шире, то наши строители берут на себя социальную ответственность и помимо возведения жилья. Мы помогаем и дзюдо, и детским домам, и на студенческих конкурсах выступаем спонсорами, и СВО помогаем.
Ребята очень активно в этом участвуют. Нельзя жить в обществе и быть безучастным к каким-то процессам. Если у тебя есть возможность, надо делать. Вот, например, я пишу в нашу группу: "Надо вот дзюдоистам помочь". Смотрю: три-четыре компании у меня — "мы готовы", плюсы ставят. И все довольны. Спорту же тоже по большому счёту не к кому идти, не думаю, что им сильно помогают.
Китай. Фото: ИА PrimaMedia
Дружба народов
— В сентябре в Китае пройдёт международный строительный форум (6+), который инициировал Союз строителей Забайкалья. Можете рассказать подробнее про это событие?
— Мы проводили три очень крупных федеральных мероприятия. Это первый за всю историю Забайкалья строительный форум (6+). Он прошёл достаточно успешно. Потом мы провели второй форум и делали выставку "Восточные ворота" (6+). Из этого всего мы поняли, какие есть у нас проблемы. Проблемы есть с материалами и с рабочей силой. Соответственно, дальше сидеть и продолжать говорить я не вижу смысла — мы уже же поняли, в чём проблема, зачем её ещё обсуждать?
Китайской стороне очень сложно приезжать в Россию со своими выставочными материалами, образцами. И первые лица строительных компаний тоже сюда не поедут. Поэтому мы решили, что это нужно проводить на китайской стороне. Во-первых, участники форума сразу могут поехать на заводы и познакомиться лично с их владельцами. Сейчас на самом деле в Китае много производится того, чего мы и не знаем, так как остаётся внутри страны.
А во-вторых, давайте опять обратимся к Владимиру Владимировичу Путину, который недавно там был. И в целом мы понимаем, что у нас есть очень хорошая дружба с Китаем, и все хотят её поддерживать. То есть в любом случае нам её надо наладить.
Это вообще первый опыт, чтобы русские сами приехали со своим мероприятием в Китай. К слову, МИД Китая тоже очень проникся этой идеей и похвалил организаторов с той стороны за то, что такое мероприятие проводят с русскими.
Есть ещё один момент, который тормозит сотрудничество, — нет биржи контактов. Обычно кто смог в Россию приехать, тот и приехал. А там можно напрямую найти контакты, может быть, договориться о поставках каких-то эксклюзивных материалов. Когда это под эгидой правительства проходит, всё-таки это более надёжно, чем когда мы приезжаем, непонятно кого находим и непонятно о чём договариваемся. Причём правительств как их, так и нашего. Тем более Маньчжурия — приграничный город с хорошо развитой инфраструктурой, куда удобно добираться и из центральной России.
— То есть это уже не только забайкальская история?
— Проект вышел на федеральный уровень. Нас поддерживают и "Опора России", и КРДВ. Даже мэр Костромы приедет.
— Почему именно Костромы?
— Потому что он изъявил такое желание. И главы наших районов поедут. Когда мы стали развивать тему с форумом, выяснилось, что это тема, которая интересует многих. Не только застройщиков.
В сентябре мы подадим заявку на то, чтобы форум приобрёл федеральный статус — там условия такие, что заявку надо подавать за год.
Также мы хотим представить на форуме платформу, через которую можно организовать связь с заводами-производителями. Мы планируем запустить такой проект, который в будущем будет обеспечивать безопасные сделки для российской стороны. На форуме, кстати, и представители китайского банковского сектора будут. И, допустим, у тебя есть идея, и ты её можешь обсудить с первыми лицами, можешь её продать, можешь о чём-то договориться. Потому что, на самом деле, напрямую на первых лиц выйти очень сложно. Ты всегда выходишь на третьего человека. А кто это? Кого он знает? Какие у него вообще полномочия? Со своей стороны мы этого знать не можем.
Я думаю, что нам удастся запустить верный вектор движения между нашими странами.
