ChitaMedia, 12 июня. Недвижимость многие по-прежнему считают одним из самых надёжных способов вложить деньги. Кто-то покупает квартиру для детей "на вырост", кто-то, чтобы не хранить накопления под подушкой, а кто-то рассчитывает получать стабильный доход от аренды. Но рано или поздно возникает вполне закономерный вопрос: а через сколько лет такая покупка вообще окупится?
На словах всё выглядит довольно привлекательно: купил квартиру, нашёл жильцов и каждый месяц получаешь деньги. Однако в реальности всё не так однозначно. Где-то стоимость жилья настолько высока, что ждать возврата вложений придётся долгие годы, а где-то квартиры стоят дешевле и начинают приносить ощутимую прибыль заметно быстрее. Причём многое зависит не только от арендной ставки, но и от района города.
Чтобы выяснить, насколько выгодно сегодня покупать жильё для сдачи в аренду, корреспондент ИА ChitaMedia сравнил среднюю стоимость квартир на вторичном рынке Читы со средними ставками долгосрочной аренды. Для анализа были выбраны студии, однокомнатные, двухкомнатные и трёхкомнатные квартиры в разных районах города. Данные основаны на актуальных объявлениях, размещённых на популярных площадках недвижимости.
Для расчета использовались две простые формулы:
Формула расчёта. Фото: ИА IrkutskMedia
В расчетах не учитывались затраты на ремонт, налоги, коммунальные услуги, возможные простои жилья и инфляция.
Ингодинский район
Ингодинский район — один из самых спокойных и размеренных районов города. В его состав входят Остров, посёлки Антипиха и Песчанка, а также микрорайон Сосновый бор. Район чаще выбирают те, кто предпочитает более тихий ритм жизни вдали от городской суеты, но при этом не хочет полностью отказываться от преимуществ городской среды. Стоимость аренды здесь в целом такая же, как в остальных районах города, однако стоимость квартир чуть ниже.
| Тип квартиры | Средняя цена покупки | Средняя аренда | Доходность | Окупаемость |
| Студия | 6 млн рублей | 35 тысяч рублей | 7% | 14 лет |
| 1-комнатная | 6,7 млн рублей | 35 тысяч рублей | 6% | 16 лет |
| 2-комнатная | 8 млн рублей | 45 тысяч рублей | 6,75% | 14,8 лет |
| 3-комнатная | 9,5 млн рублей | 50 тысяч рублей | 5% | 19 лет |
Если рассматривать покупку недвижимости исключительно как инвестицию, то наиболее интересным вариантом в Ингодинском районе выглядят студии. Всё дело в том, что здесь сосредоточено сразу несколько учебных заведений — энергетический факультет ЗабГУ, факультет экономики и управления ЗабГУ, Международный факультет права и бизнеса ЗабГУ, Горный колледж и Читинское торгово-кулинарное училище.
Такое соседство обеспечивает постоянный поток потенциальных арендаторов. Студенты традиционно выбирают небольшие и относительно недорогие квартиры, поэтому спрос на них сохраняется практически круглый год. А значит, вероятность того, что жильё будет пустовать, остаётся невысокой.
Впрочем, здесь многое зависит и от самого собственника. Далеко не все арендодатели готовы сдавать жильё студентам. Кто-то опасается шумных компаний, кто-то переживает за сохранность ремонта и мебели, а кто-то принципиально сдаёт квартиру "только славянам". Поэтому даже при высоком спросе со стороны учащихся решение о том, кому доверить ключи от квартиры, всегда остаётся за владельцем жилья.
Центральный район
Центральный район Читы — это своеобразное местное "что-то на богатом". Именно здесь сосредоточена большая часть деловой, культурной и развлекательной жизни города, а стоимость жилья и аренды традиционно остаётся одной из самых высоких. Впрочем, за комфорт и удобство приходится платить. Квартиры в Центральном районе остаются одними из самых дорогих в городе, а арендные ставки зачастую заметно выше, чем в других районах. Однако для многих читинцев возможность жить в самом сердце города, рядом с работой, местами отдыха и развитой инфраструктурой, оправдывает такие расходы.
| Тип квартиры | Средняя цена покупки | Средняя аренда | Доходность | Окупаемость |
| Студия | 6,5 млн рублей | 35 тысяч рублей | 6% | 15,4 года |
| 1-комнатная | 7,5 млн рублей | 40 тысяч рублей | 6,4% | 15,7 лет |
| 2-комнатная | 9,1 млн рублей | 40 тысяч рублей | 0,5% | 19 лет |
| 3-комнатная | 12 млн рублей | 50 тысяч рублей | 5% | 20 лет |
Для Центрального района наиболее интересным вариантом с точки зрения инвестиций, как и в Ингодинском районе, остаются квартиры-студии. Именно они показывают лучшую доходность и позволяют вернуть вложенные деньги быстрее остальных форматов жилья. Во многом это связано с высоким спросом: район пользуется популярностью и у студентов, и у работающих читинцев.
И это вполне объяснимо. В Центральном районе сосредоточено большое количество учебных заведений, административных учреждений, офисов, торговых центров и различных организаций. Проще говоря, жизнь здесь кипит. Кто-то снимает квартиру на время учёбы, кто-то хочет жить поближе к работе, чтобы не тратить по часу на дорогу, а кому-то просто нравится быть в центре всех городских событий.
На первый взгляд может показаться, что самые выгодные для сдачи — это трёхкомнатные квартиры. Всё-таки ежемесячная арендная плата за них обычно выше. Но если копнуть чуть глубже и посмотреть не только на размер платежа, а ещё и на стоимость самой квартиры, сроки окупаемости и итоговую доходность, картина получается уже не такой однозначной. Зачастую студии и даже обычные однокомнатные квартиры оказываются выгоднее. Всё просто: чем больше денег пришлось вложить на старте, тем дольше придётся ждать, когда недвижимость начнёт приносить чистый доход.
Впрочем, универсального варианта здесь всё равно нет. Однокомнатные квартиры чаще выбирают студенты, молодые специалисты и пары без детей. А вот семьи, как правило, смотрят уже на "двушки" и "трёшки" — места больше, жить комфортнее. Поэтому многое зависит не только от цифр в таблице, но и от самого собственника. Одни готовы сдавать квартиру студентам ради высокой востребованности жилья, другие предпочитают спокойных семейных арендаторов, которые могут прожить на одном месте несколько лет. В конечном итоге каждый арендодатель сам решает, что для него важнее — максимальная доходность или более предсказуемые и долгосрочные жильцы.
Железнодорожный район
Железнодорожный район нельзя назвать самым престижным в Чите, зато у него есть другой весомый плюс — более доступные цены на жильё. Если в Центральном или Ингодинском районах стоимость квартир порой заставляет серьёзно задуматься перед покупкой, то здесь приобрести собственные квадратные метры можно заметно дешевле. Именно поэтому район часто привлекает тех, кто рассматривает недвижимость не только для жизни, но и как способ вложить деньги.
| Тип квартиры | Средняя цена покупки | Средняя аренда | Доходность | Окупаемость |
| Студия | 5 млн рублей | 30 тысяч рублей | 7,2% | 13,8 лет |
| 1-комнатная | 5,5 млн рублей | 30 тысяч рублей | 6,5% | 15,2 года |
| 2-комнатная | 6,5 млн рублей | 35 тысяч рублей | 6,4% | 15,4 года |
| 3-комнатная | 7,5 млн рублей | 40 тысяч рублей | 6,4% | 15,7 лет |
Если говорить о вложениях в недвижимость, то наиболее интересным вариантом здесь выглядят квартиры-студии. Во-первых, стоят они дешевле других типов жилья. Во-вторых, окупаются быстрее. А в-третьих, при сравнительно небольших вложениях способны приносить вполне неплохой доход от аренды. Для многих инвесторов именно этот формат оказывается самым выгодным.
Конечно, большие квартиры тоже находят своих арендаторов, но студии и небольшие "однушки" остаются наиболее востребованными. Поэтому тем, кто хочет получать пассивный доход и не ждать десятилетиями, пока жильё начнёт приносить прибыль, стоит присмотреться именно к этому сегменту.
Черновский район
Черновский район традиционно считается самым доступным по стоимости жилья в Чите. Во многом это связано с его удалённостью от центра города. Здесь нет такого количества офисов, торговых центров и развлекательных площадок, как в Центральном районе, поэтому и цены на квартиры, и арендные ставки заметно ниже. Для покупателей это может стать как плюсом, так и минусом: вход в рынок недвижимости здесь обходится дешевле, но и доход от аренды будет скромнее.
| Тип квартиры | Средняя цена покупки | Средняя аренда | Доходность | Окупаемость |
| Студия | 4,7 млн рублей | 30 тысяч рублей | 7,6% | 13 лет |
| 1-комнатная | 5 млн рублей | 30 тысяч рублей | 7,2% | 13,8 лет |
| 2-комнатная | 6,8 млн рублей | 40 тысяч рублей | 7% | 14,1 года |
| 3-комнатная | 8 млн рублей | 40 тысяч рублей | 6% | 16,6 лет |
Если рассматривать недвижимость как инвестицию, самым выгодным вариантом, как и в других районах Читы, остаются квартиры-студии. Они требуют меньших вложений при покупке, быстрее окупаются и обеспечивают более высокую доходность по сравнению с более просторными квартирами. Правда, стоит учитывать, что спрос на аренду здесь всё же ниже, чем в центре города.
Квартира приносит доход, но есть нюанс
Однако картина выглядит не такой радужной, когда речь заходит о дополнительных расходах. В первую очередь это коммунальные платежи. В среднем содержание студии в Чите обходится в 3,5-4 тысячи рублей в месяц, однокомнатной квартиры — в 4,5-5 тысяч, двухкомнатной — в 6,5-8 тысяч, а за "трёшку" нередко приходится платить до 9-10 тысяч рублей.
Чаще всего коммунальные услуги оплачивают арендаторы, однако на практике собственникам нередко приходится идти на уступки. Чтобы квартира не простаивала в ожидании жильцов, владельцы снижают арендную ставку или берут часть расходов на себя. В итоге цифры, которые хорошо выглядят в расчётах, оказываются менее впечатляющими в реальной жизни.
ЖКХ. Фото: Валерия Овдеенко, ИА PrimaMedia.ru
К коммунальным платежам добавляются налоги. Самозанятые платят 4% от дохода при сдаче жилья физическим лицам, а при уплате НДФЛ ставка составляет уже 13%. Кроме того, любая квартира со временем требует вложений: приходится обновлять ремонт, менять бытовую технику и мебель. Не стоит забывать и о простоях. Даже в популярных районах поиск новых арендаторов иногда занимает несколько недель, а порой и несколько месяцев.
В результате реальная доходность недвижимости часто оказывается ниже расчётной. Если на бумаге она составляет 5-8% годовых, то после учёта всех расходов показатель нередко снижается до 3,5-6,5%. Вместе с этим увеличивается и срок окупаемости. Если расчёты показывают 15-19 лет, то на практике ждать возврата вложений может потребоваться уже 17-21 год.
А может, всё-таки вклад?
После таких подсчётов возникает вполне логичный вопрос: а не проще ли положить деньги на банковский вклад? Тем более что сегодня ставки в крупных банках держатся на уровне 13-16% годовых, что заметно выше средней доходности от аренды жилья.
Для примера: если взять 6 млн рублей — примерно столько сегодня стоит студия в Чите — то вклад под 13% способен принести около 780 тысяч рублей в год до вычета налогов. Недвижимость при той же сумме вложений после учёта коммунальных платежей, налогов, ремонтов и возможных простоев чаще всего приносит около 280 тысяч рублей чистого дохода в год.
На первый взгляд банковский вклад выглядит явным фаворитом. Не нужно искать арендаторов, заниматься ремонтом или переживать из-за сломанной техники. Деньги просто лежат на счёте и приносят проценты.
Однако, как считает риелтор иркутского агентства недвижимости "Слобода" Елена Соковнина, многое зависит от целей инвестора. По её словам, при нынешних высоких ставках банковские инструменты действительно выглядят привлекательно для тех, кто хочет видеть результат здесь и сейчас. Вклад позволяет заранее понимать размер будущего дохода, а также относительно быстро воспользоваться своими деньгами при необходимости.
Эксперт отметила, что недвижимость стоит рассматривать иначе. По её мнению, это инструмент для более долгой дистанции, который позволяет не только получать арендный доход, но и зарабатывать на росте стоимости самого объекта.
"Достаточно посмотреть на то, насколько выросли цены за последние 10 лет и как за это время разогналась инфляция. Недвижимость значительно подорожала, и есть все основания полагать, что через следующие десять лет она будет стоить ещё дороже. Есть вероятность, что дорогие жилые комплексы в центре города будут продаваться уже по 400-500 тысяч рублей за кв. метр. Сегодня это звучит нереально и даже страшно, но когда-то такими же нереальными казались цены в 100 и 200 тысяч рублей за кв. метр. Я люблю фразу: "Самая твёрдая валюта — это бетон". Однако вкладывать деньги в недвижимость нужно грамотно. Важно смотреть на объект и задавать себе вопрос: насколько реально он может подорожать через пять лет?" — сказала риелтор.
По мнению Елены Соковниной, сегодня инвесторам стоит осторожнее относиться к покупке дорогой недвижимости, особенно если есть вероятность её продажи в ближайшие несколько лет. Более перспективными для вложений она считает объекты эконом— и комфорт-класса. А вот бизнес-, премиум— и элитное жильё, по её оценке, сегодня чаще становится выбором для собственного проживания, чем инструментом для получения максимальной прибыли.
Деньги. Фото: Илья Аверьянов, ИА PrimaMedia.ru
В конечном итоге универсального ответа на вопрос, что выгоднее — вклад или недвижимость, не существует. Всё зависит от того, какую цель ставит перед собой инвестор.
Если главная задача — получить максимальный доход здесь и сейчас, то банковский вклад сегодня выглядит более привлекательным вариантом. Высокие процентные ставки позволяют получать ощутимую прибыль уже через год, не тратя время на поиск арендаторов, ремонт и решение бытовых вопросов.
Недвижимость работает по другому принципу. Она редко приносит рекордную доходность в краткосрочной перспективе, зато способна обеспечивать стабильный денежный поток на протяжении многих лет. Кроме того, пока квартира постепенно окупает себя за счёт арендных платежей, растёт и её рыночная стоимость. История рынка недвижимости показывает, что за десятилетие жильё может подорожать в несколько раз. И вполне возможно, что к моменту полной окупаемости владелец получит не только возвращённые вложения, но и актив, который стоит вдвое, а то и втрое дороже первоначальной цены.
Поэтому выбор между вкладом и квартирой — это не столько вопрос выгоды, сколько вопрос стратегии. Тем, кто хочет быстрый и понятный доход, сегодня больше подойдут банковские инструменты. Тем же, кто готов играть вдолгую и рассчитывает не только на ежемесячные поступления, но и на рост стоимости актива, стоит присмотреться к недвижимости. В конце концов, проценты по вкладу со временем тратятся, а квартира остаётся.
