ChitaMedia, 24 апреля. Покупка жилья — одно из самых важных решений в жизни, но сегодня к нему всё чаще подходят не с воодушевлением, а с осторожностью. Рынок вроде бы живой, предложения есть, но за внешним спокойствием скрываются сомнения: выбрать квартиру или дом, стоит ли заходить во "вторичку", и можно ли вообще быть уверенным в безопасности сделки? Информационный фон только подогревает тревогу. Громкие истории, в том числе ситуация вокруг Ларисы Долиной, заставляют многих смотреть на покупку жилья иначе — внимательнее, дольше, осторожнее.
Что на самом деле происходит с рынком недвижимости, как изменилось поведение покупателей и какие решения принимают люди сегодня? Об этом и не только в интервью ИА ChitaMedia рассказала риелтор федеральной компании "Этажи" Наталья Кириллова.
Как работает риелтор на деле
— Наталья, расскажите, в чём на самом деле заключается работа риелтора? Что остаётся "за кадром" для обычного клиента?
— Работа риелтора включает не только показ объекта, который выбрал клиент. Важно заниматься юридическими аспектами сделки, чтобы обеспечить её безопасность. Мы проверяем всю документацию и сопровождаем процесс. Клиенты не всегда знают, что мы тщательно проверяем документы и как это делаем. Для нас главное — безопасность сделки для клиентов.
— С какими заблуждениями вы сталкиваетесь чаще всего в работе?
— Очень часто со стороны продавца встречается то, что они завышают цену. Он думает, что его квартира самая прекрасная и хорошая, и она очень быстро продастся. На самом деле это не так. Когда мы начинаем работу с продавцом, то первое, что мы делаем — это анализируем цену: рыночная она или нет. И уже потом выходим на то, что нужно, допустим, снизить цену до рынка, тем более если он хочет продать квартиру быстро.
Покупатели же часто не хотят работать с риелтором, предпочитая провести сделку самостоятельно. Однако они не задумываются о безопасности и возможных рисках. Сейчас многие проходят процедуру банкротства, и покупатели не всегда это учитывают. Риелторы проверяют все детали сделки, чтобы она прошла безопасно и без проблем.
— Вы сказали, что продавцы часто завышают цены на недвижимость. А они часто идут на компромисс и снижают цену или есть такие, кто до конца настаивает на своём?
— Да бывают такие, которые говорят, что они не торопятся продавать квартиру, но мы всё равно предоставляем им анализ и подводим к тому, что их квартира переоценена. Они, конечно, могут с недельку поупрямиться, но когда понимают, что ни звонков, ни сообщений, ничего нет, то они идут на то, чтобы снизить цену. Чаще всего говорят: "Ну давайте попробуем", а мы пробуем, и оно в итоге получается.
Точечная застройка. Фото: Юлия Матреницкая, ИА AmurMedia.ru
Эффект громких дел и тренды на загородную жизнь
— А сейчас чаще берут новостройки или вторичное жильё?
— Сейчас недвижимость покупается как на вторичном, так и на первичном рынке. Новостройки чаще всего покупают те люди, которым доступна льготная ипотека — "Дальневосточная" или "Семейная". Вторичный рынок чаще всего покупается за наличный расчёт — в основном это та категория людей, которые получили выплаты за погибших на СВО. Иногда бывает так, что у людей уже есть какие-то накопления.
— А как произошедшая в 2025 году ситуация с Ларисой Долиной повлияла на людей? Есть ли у них теперь доверие к вторичному рынку или уже нет?
"Схема Долиной" — народное название способа продажи недвижимости, когда человек якобы находится под влиянием мошенников. Собственник получает деньги, но затем через суд признает сделку недействительной. В итоге покупатель лишается квартиры и средств, а продавец формально не обязан возвращать деньги. Этот термин появился после скандала с певицей Ларисой Долиной. В 2024 году она продала квартиру, а затем через суд вернула ее. Однако Верховный суд восстановил права покупательницы Полины Лурье
— Да, в данной ситуации люди, конечно, насторожились и к риелторам стало больше доверия. Люли стали требовать больше контроля за недвижимостью. Раньше подхихикивали, что мы говорили клиентам, чтобы они взяли справку из психоневрологического наркологического диспансера. Сейчас наоборот, стали сами спрашивать: "А будет ли от продавца такая справка?". Даже можно сказать, что эта ситуация пришла к нам в плюс, потому что люди стали больше доверять нам, идти в федеральные агентства и понимать, что им всю недвижимость проверят.
— А были ли в Чите такие случаи мошенничества?
— Лично у меня не так давно была ситуация, где мы предотвратили сделку по факту мошенничества. Мы уже вышли на сделку, согласовывали ее в банке, у покупателя была большая сумма наличными, но тут была ситуация, когда по базовой ставке добирали сумму, так как не хватало денег. Квартиру продавали на вторичном рынке. Я изначально поняла, что продавец находится под влиянием мошенников, потому что ей необходимо было срочно продать квартиру и она была готова отдать её за копейки. Изначально цена у неё была в рынке, но она начала через день снижать стоимость и у неё цена упала настолько сильно, что её трехкомнатная квартира стала по цене двухкомнатной.
Когда мы уже согласовали объект с коллегой, то решили не уходить в сделку, а просто идти в полицию, чтобы предотвратить риски для покупателя. Мы предложили покупателю оформить гарантию безопасности сделки в банке. Даже если бы сделка состоялась, банк бы вернул деньги. Таким образом, мы предотвратили риски как для покупателя, так и для продавца. После обращения в полицию, они помогли нам в этом деле, и сделка была предотвращена.
И эта сделка стала для меня уроком. Теперь в каждой сделке я обращаю внимание на поведение человека и, как мне кажется, опасаюсь абсолютно всего.
Ипотека. Фото: Денис, Таушканов
— А есть ли у разных возрастных групп или категорий покупателей какие-то предпочтения в выборе жилья?
— Конечно. Например, покупатели старшего возраста больше доверяют риелторам. Они советуются со специалистами по недвижимости и прислушиваются к их мнению. Такие люди часто опасаются совершать сделки самостоятельно, потому что не уверены в своих силах. Они понимают, что с помощью риелтора смогут безопасно купить или продать жильё.
Другая категория — это более молодые и мобильные люди. Они считают, что сами разберутся во всех нюансах сделки. Однако в каждой сделке есть множество тонкостей, которые неспециалисту сложно предусмотреть.
Поэтому мы стараемся помочь таким людям провести сделку безопасно и правильно. Мы рекомендуем не передавать деньги наличными, а использовать специальную систему безопасных расчётов. Также мы советуем проверять всю недвижимость и инфраструктуру, чтобы клиенты могли выбрать наиболее комфортное место для проживания. Мы учитываем транспортную доступность и другие важные факторы. Люди обращаются к нам, потому что мы стараемся сделать процесс покупки или продажи жилья максимально прозрачным и безопасным.
— А вообще изменился ли спрос на покупку недвижимости за несколько лет?
— Спрос на недвижимость изменился из-за высоких ставок по ипотеке. У нас не настолько растут зарплаты, чтобы люди могли накопить тот же первоначальный взнос и взять большую сумму ипотеки, чтобы купить жилье. По сравнению с 2022-2024 годом, когда началось повышение ставок, люди притормозили с покупкой недвижимости. Единственное, что работало это льготные ипотеки. А сейчас в 2026 году появился спрос на вторичный рынок. Появилась категория людей, которым не хватает некоторой суммы. У меня сейчас клиент есть, она накопила 4 млн рублей, а квартира стоит 5,2 млн рублей, то есть ей не хватает 1,2 млн рублей. Но для неё доступно взять эту сумму в ипотеку и ей будет комфортно ей платить. Потому что ставки стали понижаться и рынок недвижимости стал оживать благодаря этому.
— Есть ли тренд на загородную жизнь? Или люди наоборот возвращаются в городскую среду? Что сейчас чаще покупают: квартиры или всё-таки частные дома?
— И квартиры, и частные дома. Кто нажился в доме, тому хочется жить в квартире, и они возвращаются в город. Есть люди, которые возрастные и уже не могут вести своё хозяйство в доме, поэтому переезжают. А есть категория людей, особенно это молодые люди, которым нравится жить в своём доме, где тебя никто не беспокоит и есть свой гараж. Но некоторым не нравится неразвитая инфраструктура. В городе она всё равно более развита. Тем, у кого нет машины, удобно, что рядом школа и детские сады. Сейчас люди покупают как новостройки, так и квартиры на вторичном рынке, а также загородные дома. Рынок недвижимости активно развивается.
Частный дом. Фото: Юлия Ушакова, ИА IrkutskMedia
Главные запросы покупателей
— Как меняются запросы клиентов: важнее метраж, район, инфраструктура или что-то ещё?
— В первую очередь на выбор квартиры влияет её площадь. Семьи с детьми обычно обращают внимание на метраж. Затем они оценивают инфраструктуру: сады, школы, транспортную доступность, поликлиники и магазины. Всё это имеет большое значение для семейных людей. Также важна этажность дома и расположение квартиры на этаже. Чаще всего покупатели хотят, чтобы квартира была не на первом и не на последнем этаже. Им важен вид из окна, например, во двор, или чтобы квартира была светлой, солнечной и тёплой.
— А как изменилась ситуация на рынке недвижимости за последние годы?
— Сейчас на рынке недвижимости сложилась непростая ситуация. Раньше квартиры были более доступными, но сейчас покупка жилья стала сложнее. На это влияют процентные ставки по ипотеке. Кроме того, люди стали осторожнее подходить к покупке недвижимости из-за снижения зарплат. Раньше было больше льготных программ и господдержки, что делало покупку жилья более доступной. Сейчас таких программ стало меньше. Однако в нашем городе продолжает действовать Дальневосточная ипотека, которая пользуется популярностью при покупке новостроек. Также активно приобретается жильё на вторичном рынке. Снижение процентных ставок способствует развитию рынка недвижимости.
Рынок недвижимости всегда был востребован, и люди находят способы приобрести жильё, даже если это требует дополнительных усилий. Кто-то продаёт своё имущество, чтобы купить новое, кто-то использует ипотеку для погашения части стоимости.
— Какие факторы сильнее всего влияют на выбор покупателей при покупке недвижимости?
— Основной фактор, влияющий на выбор недвижимости — это высокие ипотечные ставки. Они заставляют покупателей выбирать жильё меньшей площади из-за нехватки денег. Высокая ставка не позволяет взять кредит на большую сумму. Поэтому люди покупают меньше квадратных метров. Инфраструктура также играет важную роль. В развитых районах стоимость квадратного метра выше. Люди стараются учесть этот фактор при выборе жилья. Отдалённый район обычно дешевле, чем центр с развитой инфраструктурой. Качество среды, включая благоустройство территории, также влияет на покупку недвижимости.
При покупке загородной недвижимость люди в первую очередь обращают внимание на экологичность. Возраст дома тоже влияет на стоимость: чем старше дом, тем дешевле цена квадратного метра.
— Правильно ли я понимаю, что в последние годы купить жилье стало намного сложнее? Особенно в текущем году, когда у застройщиков вырос налог и соответственно стоимость недвижимости тоже?
— Да, все верно. Сейчас стало значительно сложнее купить недвижимость из-за высоких цен, высоких ставок и медленного роста дохода населения. Но тем не менее люди покупают недвижимость. Более того, сейчас большее количество сделок проходит за наличный расчёт. В основном, из-за тех людей, которые получили выплаты за погибших на СВО. Вот в прошлом году я провела 90 сделок, и большая часть из них была за наличные.
— Были ли в вашей практике какие-то нестандартные и запоминающиеся сделки?
— Нет ни одной одинаковой сделки, в каждой есть свою нюанс. Во-первых, это сами клиенты. Кто-то очень спокойно относится к покупке недвижимость, кто-то переживает, а кто-то более эмоционален. Я работаю уже 5 лет и всё это время я учусь, потому что не такой сделки, которая была бы идентична.
ипотека. Фото: Яна Гайдук, ИА PrimaMedia
Сделки без риелтора — риск?
— Какие ошибки чаще всего допускают покупатели при выборе жилья?
— Отказ от риелтора. Те клиенты, которые хотят сами купить жильё, они не всегда понимают юридические тонкости процесса. Это может привести к неприятным сюрпризам, например, к появлению в квартире прописанных лиц.
Иногда в приватизации квартиры участвует человек, который на момент сделки находится в местах лишения свободы. Его родственники могли выписать его на момент приватизации, но после освобождения он может заявить свои права. И любой суд встанет на его сторону. Риелторы могут предотвратить такие ситуации, тщательно проверяя юридическую чистоту сделки и правильность составления договоров. Это важно для защиты интересов обеих сторон. А люди думают, что это все просто и легко, заявляя: "У меня за наличку, не в ипотеку". Но если честно, то в ипотеку покупать недвижимость намного безопаснее, чем за наличный расчёт.
Кроме того, покупатели из районов могут не знать всех тонкостей инфраструктуры города. Это также может привести к проблемам в будущем. Риелторы могут проконсультировать и рассказать обо всех рисках, которые могут возникнуть при покупке квартиры, и предложить способы их избежать. Служба безопасности проверит все документы и исключит риски сделки как для покупателя, так и для продавца.
— Вы сказали, что в ипотеку брать жильё намного безопаснее. Почему?
— Здесь, помимо нас, агентов, участвует и банк. Он предоставляет свою гарантию на объект, который он берёт в залог. Таким образом, появляется ещё одна сторона. Это добавляет дополнительную безопасность в сделку.
Однако существуют риски, когда люди просят занизить цену в договоре. Мы не проводим такие сделки, так как это большой риск для покупателя. Если покупатель не понимает этого, он может столкнуться с серьёзными проблемами.
— Что бы вы посоветовали человеку, который впервые собирается купить недвижимость?
— Я рекомендую не проводить сделку самостоятельно, а обратиться к профессионалу. Лучше выбрать федеральное агентство, а не частного риелтора, который может быть заинтересован только в быстрой продаже и получении денег. В основном в крупных компаниях работают грамотные специалисты и эксперты, которые проверят квартиру, дадут советы и обеспечат юридическое сопровождение.
Продажа недвижимости. Фото: Александр Ратников, ИА PrimaMedia
